提高存款准备金率对房地产市场的影响评估

  陈标金 陈文俊/深圳大学房地产经济研究中心

经国务院批准，中国人民银行决定从2006年7月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行在答记者问时解释说，“当前经济运行中仍存在固定资产投资增长过快、货币信贷增长偏快、对外贸易顺差扩大等突出矛盾和问题”。“今年前5个月金融机构人民币贷款增加1.78万亿元，同比多增7939亿元。”“虽然消费物价指数还比较低，但如果货币信贷继续加快增长，可能有刺激经济过热和通货膨胀的风险。因此有必要在继续坚持总体稳健政策取向的同时，适度加大货币政策调控的力度。”

提高存款准备金率0.5个百分点大约将一次性冻结商业银行流动性1500亿元。尽管商业银行目前约有7万亿流动性较高的国债、金融债券和央行票据等资产，短期内可以出售部分有价证券对冲提高存款准备金率对流动性带来的冲击。但中期看，商业银行会在贷款业务中更加谨慎，至少会放缓贷款增长速度。这无疑将对开发与消费都明显依赖银行信贷的房地产市场产生一定影响。

一、提高存款准备金率可能促使企业调整房地产开发资金来源结构

2000～2004年我国房地产开发资金规模保持25％以上的增长，2005年在宏观调控的背景下仍有23.35％的增长。开发资金总量从1998年的4414.9422亿元猛增至2005年的21178.48亿元。从房地产开发资金各种来源的数量和比例看，“自筹资金”、“国内贷款”和“其他资金来源” 是房地产开发资金的主要来源，其中“国内贷款”和“其他资金来源”约占房地产开发资金来源的70%；“国家预算内资金”、“债券”发行、“利用外资”只占开发资金的很小比例，2005年不到2%。2004年9月，银监会颁布《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定“商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%”后，近两年房地产开发企业“自筹资金”占房地产开发资金来源的比例略有增加，但2005年仍仅占33.2%。

以上体现的还只是表面现象，实际上房地产开发资金来源依赖于银行信贷的比例远高于此。首先，“自筹资金”不等于“自有资金”或者严格意义上的“资本金”，统计上也不是只包括房地产企业的原始资本金和销售利润的留存。由于自有资金不足，为了达到“开发项目资本金比例不低于35%”的要求，套取商业银行贷款，房地产企业往往通过关联企业相互拆借、挪用已开工项目资金、向省外企业借款等手段拼凑资本金，使得统计显示的“自筹资金”中有相当一部分款项间接来自商业银行的贷款。

其次，开发资金来源中占比最大（近50％）的“其他资金来源”主要是以购房款形式转化为房地产开发的资金以及被房地产企业以高利筹集进入房地产市场的款项，其中最主要的部分是“定金和预收款”。据中国经济信息网的有关数据统计，2004、2005两年的“定金和预收款”分别为7395.34亿元和7749.2亿元，占“其他资金来源”的86.37％和77.22％，这些资金大部分来自于个人或机构办理的商业银行按揭贷款，其源头仍是商业银行。

对于“自筹资金”和“其他资金来源”两项，中国人民银行2005年8月5日公布的《2004中国房地产金融报告》是这样描述的：“在房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款；“定金和预收款”也有30％的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。如果再考虑土地储备贷款、流动资金贷款、建筑企业贷款、房地产企业应付款中银行贷款的部分等方面，房地产开发资金来自于银行贷款的比重会更高。央行在同一份报告中认为“房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上”。可见，真实的房地产开发资金来源中，银行贷款占55%甚至70%以上。

在房地产开发资金55%甚至70%以上依赖银行贷款的情况下，商业银行为满足提高存款准备金率的要求，控制贷款增长速度，甚至收紧贷款，必将给房地产开发企业的流动性带来压力。特别是对于那些已开工项目投资规模较大的企业来说，由于开发资金的需求存在刚性，如果贷款难以满足资金需求，很可能迫使企业加大已建成项目的销售力度，回收资金以弥补自身流动性的不足。

二、提高存款准备金率可能遏制房地产需求的过度膨胀

近几年我国房地产价格在二次三番的政策调控下依然屡创新高，不断加强了消费者“越晚入市，房价越贵”的认识，助长了消费者和投资者的“追涨”行为。一些消费者东拼西凑首付款，急急按揭供房；一些投资者利用按揭贷款的杠杆效应，放大房地产投资规模。这些现象的存在使房地产消费与投资需求过度膨胀。另一方面，人民币升值预期强烈，对外贸易顺差扩大，使国内货币投放呈现出刚性增长，商业银行流动性十分充足。商业银行在逐利动机的驱使下，也很乐意为消费者甚至投资者提供按揭贷款，进一步助长了已经膨胀的房地产消费与投资需求转化为实现需求。在这两股力量的作用下，房地产市场呈现出“价格上涨—需求膨胀—贷款增长—购买力增强—价格进一步上涨”格局，房地产价格上涨与需求膨胀一定程度上相互促进。

我们知道提高存款准备金率在各种货币政策中是发挥效率最直接和迅速的政策工具，商业银行在这一政策作用下必须立即作出反应。尽管商业银行可以首先选择出售有价证券弥补流动性的不足，但中期看，其贷款业务不可能不作相应调整，至少贷款增长速度将会放缓。在房地产按揭贷款中，银行可能将更严格地执行首付款比例要求，一定程度上将遏制近年来房地产需求的过度膨胀。

本次央行上调存款准备金率0.5%，是继今年4月28日上调贷款基准利率0.27%，5月17日出台“国六条”，5月29日出台“国六条”实施细则之后，不到两个月时间内我国出台的又一宏观调控政策措施，因此有必要对这些政策措施可能产生的政策效果加以综合评估。

细分可以发现，这些政策措施中包括的土地和住房供给政策主要有：“新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”，“优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％”，“对超出合同约定动工开发日期满１年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权”；税收政策主要有：“对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”；金融政策主要有：“上调贷款利率0.27%”，“对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”，“个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％（90平米以下自住除外）”，“提高存款准备金率0.5%”。

从这一系列政策组合中可以看出，“征收土地闲置费”、“收回过期未开发土地使用权”、“优先保证中小户型土地供给”、“90平方米以下住房必须达到70%”、“严格开发贷款资本金比例”、“将空置商品房排除在贷款抵押物之外”，这些政策将直接作用于开发商，一方面将迫使开发商减少土地囤积，加快住房开发，特别是增加中小户型住房的供给；另一方面将降低开发商从银行获取贷款的能力，迫使加快商品房销售，减少“捂盘”行为。“上调贷款利率”、“上调首付款比例”、“延长住房转手交易征税年限”，将直接作用于消费者与投资者，遏制他们的住房需求。同时，我们也应注意到，这些政策发挥效率的速度与程度，都取决于商业银行的执行力度，如果商业银行流动性过于充足，可能在执行中不会那么及时和严格，这些政策的效率就可能大打折扣。最新推出的“上调存款准备金率”是直接作用于商业银行的政策措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看，提高存款准备金率0.5%很可能诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度，进而加速和锁定近两个月来各种调控政策的政策效率。

提高存款准备金率会不会成为压向房地产市场的最后一根政策稻草，值得重视。