包头：楼市从2013平稳迈进2014

　  国家统计局的数字显示，2013年，北上广深房价的涨幅都在20%左右。相比这些一线城市在纠结中上涨、在上涨中纠结的房地产市场，包头楼市在2013年以何姿态收官?在2014年，又将何去何从?

　　● 2013年房价小幅上涨

　　有数据显示，截至2013年11月30日，商品房子共成交35853套，其中住宅共成交22155套，商业用房共成交13698套，成交面积达4107929平方米。昆区住宅成交9506套，占住宅总成交量43%。青山区住宅成交5071套，占住宅总成交量23%。稀土高新区住宅成交4160套，占住宅总成交量19%。东河区住宅成交量2338套，占住宅总成交量11%。九原区住宅成交1080套，占住宅总成交量5%。和2012年前11个月相比，成交量略有下降。

　　对于这样的数据，1999年就开始从事房地产操盘的包头神煜房地产开发有限公司副总吴小林认为，2013年包头楼市不温不火、波动不大。

　　傲北上城的销售情况也说明了这一点。“2013年4月13日首次开盘当天，卖出了200套，4月份至7月份第二次开盘之间卖出了120多套，7月份以后，每天平均的销售量在5、6套左右。”吴小林说，神煜公司开发的傲北上城全年的销售都较平稳，只有4月份的销量略为突出一点。

　　记者从搜房网上的相关数据看到，2013年4月出现全年价格最低点4737.14元，9月成交价格达到全年峰值5771.77元，包头市房价波动上涨，住宅成交价格呈现缓慢上涨态势。

　　包头统计局的相关数据显示，2013年前11个月和2012年同期相比，新建住宅价格上涨7.4%,二手房价格上涨3.2%。

　　“2013年6月傲北上城的均价为每平方米5350元，2013年10月的价格是每平方米涨了150元。”吴小林说，2013年全年的均价在5200元左右，既没有大涨也没有大跌。

　　“房价的高低主要和土地价格、容积率有关。除了个别位置繁华、毗邻名校的紧俏位置之外，一般供地价格在2013年全年都维持在200多万元，容积率在2.5左右，而目前，房地产的利润大约是整个项目的10%到15%。”吴小林分析，这也就决定了2013年楼市的价格比较平稳，涨幅温和。

　　● 刚需支撑起2013年楼市

　　“从傲北上城这半年的销售情况来看，我发现没有住房和买婚房的购房者占了很大一部分。”吴小林说，在2013年的房地产市场中，刚性需求毋庸置疑的是主力军。

　　有同样感受的不仅是吴小林，悦城销售主管唐峰也表示，虽然2013年经济发展放缓，但包头市刚需人群较多，所以整体销量保持平稳。

　　2013年年底，搜房网包头站做的一份调查问卷显示：69%的网友买房是为了解决个人居住，16%的网友买房是为了改善现有居住条件，10%的网友表示买房是为了养老，5%的受调查者是为了投资理财。这个调查结果也恰恰印证了吴小林的论断。

　　刚需置业成为购房需求的主体部分，也意味着小户型的房子更受消费者青睐。

　　在采访中，记者了解到昆河边的小户型刚需项目东亚香堤丽舍，其主推75平方米为主的两居和110平方米为主的三居房源，7月份网签99套，8月份网签110套。

　　吴小林也告诉记者，“2013年4月份傲北上城首次开盘的时候，80到90平方米的小户型最为抢手。”

　　有数据显示，2013年包头市的中低价位、中小套普通房用地成交面积较往年有所上涨，而全年开盘的38个项目中，昆区有19个项目开盘，占据包头楼市开盘的半壁江山，而昆区的经适房明显多于去年，这也贴合了大多数刚需购房者的需求，和刚性需求唱主角相比，投资性购房的需求却在逐渐减小。

　　在采访中，吴小林给记者算了一笔账，“假如你有20万元，如果选择存在银行,一年的定期利率是3.25%，这样一年的收益是6500元，两年就是13000元;如果选择买理财产品,按照通常的收益率4.5%，一年的收益可以达到9000元，两年就是18000元。如果投资房地产，首付20万元，按照房价目前增长10%左右计算，再减去每年需要还给银行的利息，实际上买房子投资的利润和其它理财方式相比并没有高多少，因此目前有投资性购房需求的购房者很少。”

　　● 2014年楼市将更趋平稳

　　对于2014年，包头房价走势如何?

　　在搜房网上的调查问卷上，有36%的网友选择“房价不会大起或大跌，进入平稳状态”，有36%的网友选择了“稳中有升高”。

　　吴小林也持有同样的观点，他认为新的一年房价更趋平稳，涨幅也保持在10%左右。

　　“傲北上城的楼盘销售的不错，从4月份开盘到现在，已经卖出去了80%。对于每个楼盘来说，销售出去80%就可以收回成本，最后的这20%房子的价格一般都会相对较高，这一部分才是真正的利润。2014年，像我们这样收尾的楼盘还有几家，但是这些价格相对较高的房价并不能真正代表包头楼市的实际价格。”吴小林表示，新都市区的房价才真正是2014年楼市的风向标。

　　按照供地的价格、容积率、房地产项目的收益率来推算，吴小林认为新都市区的楼市价位大致在5000元到6000元之间，和2013年相比，起伏应该不会很大。

　　“现在的消费者购房不仅考虑价格、位置，更看重手续是否齐全，土地证、用地许可证、规划许可证、施工许可证、预售房许可证样样都要齐全。”吴小林表示购房者越来越理性，也是2014年楼市会平稳发展的原因之一。

　　包头市发展研究中心高级经济师兰光认为，由于受包头房地产市场自身的购买力限制，以及整体经济的影响，2014年房价的涨幅应该不大。而且仅仅想依靠刚性需求来炒火楼市，希望也不大。2014年，房地产税即将启动，其力度有多大，是否能够真正打掉房地产市场的投资属性，将会对楼市有很大的影响。