在厘清了种种误读之后，深圳市“农村集体工业用地可申请进入市场流通”的新政策仍旧被各界视为“集体土地入市”的第一枪。但这一枪似乎并不意味着我国的“集体土地入市”由此拉开了帷幕。
“我们已有农村集体土地入市的具体方案，但由于顶层制度设计者没有松口，所以目前不会进行全国推广。”国土资源部（以下简称“国土部”）土地利用司相关负责人向本报记者透露，对于深圳市日前推出的这一土地新政，国土部将持谨慎观望态度。
而不同于国土部的静观其效，业界人士则更多地给予了肯定。中国社科院农村发展研究所土地问题专家王小映表示，深圳“土改”从工业用地着手，改革的风险相对较小，同时具有风向标意义，是新型城镇化的一种思路，将为今后住宅用地的改革提供借鉴。
释放土地总量有限
自去年5月份启动新一轮“土改”后，2013年1月18日深圳又传出了“农村集体用地放开入市”的惊人消息。
消息来源于当日深圳市政府召开的新闻发布会，会议首次明确，将原农村集体经济组织继受单位实际占用土地中可用于产业发展的用地，纳入全市统一供应平台，扩大产业用地供应规模。虽然并非传言中的“放开入市”，但确是深圳市土地管理制度的又一大创新。
由深圳市政府公布的这份由一个主文件和6个配套文件组成的“1+6”文件，主要对产业规划、用地用房供给、土地二次开发利用和产业监管服务等方面提出了要求，其明确原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的工业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权。同时明晰了两种收益分配方式：第一种方式是所得收益50%纳入深圳市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位；第二种方式是所得收益70%纳入深圳市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，后者并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。
“原农村集体经济组织在城市化后，不少土地在完善土地权益争议中存在政府拿不回、集体用不了的尴尬局面，新政策可适度解决这个问题，腾出产业土地资源。”深圳市规划和国土资源委员会主任王幼鹏表示，这一规定有利于提高土地利用价值、促进村股份公司产业转型升级。
但细算下来，获得释放的土地并不如想象般可观。公开数据显示，深圳市原农村集体经济组织占用的土地共有390平方公里，约占深圳市建设用地的42%，但其中仅有95平方公里为合法用地。据记者了解，这类村集体的合法工业用地一般是获得区或市一级主管单位批复的，但很多没有办理相关房地权证，此前这类土地都不允许上市交易。“1+6”文件则给它们松了绑。而超过全深圳用地总量1/3的原农村集体土地和违法用地、违建占地暂时仍无法入市流转。
“这并不是简单意义上的集体土地入市，这些申请上市的集体土地的使用方式一定是要在法律框架之内满足其用途管制的条件，并不是村集体说干什么就干什么。”王幼鹏如是解释。
推动“工改工”升级转型
深圳本次原农村集体工业用地可上市流转新规，被业界作了多种解读，甚至被联想到小产权房确权的问题。对于这一引来轩然大波的猜测，深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究组组长赵新平在接受记者采访时给予了坚决否认，他表示，该新规主要是为了盘活土地资源，促进深圳产业政策发展。
据介绍，深圳是最早实现土地国有化的城市，在这个过程中产生了部分权益有争议的土地，造成了极大的土地资源浪费；同时，部分深圳原农村集体经济组织继受单位将土地用于低端厂房建设、廉价出租。“有相当多的地是未征未转，但土地又还在村镇手上。”王幼鹏表示，这种村集体土地建设水平不高，环境又不配套，是一种低水平的利用，深圳这次发布的文件将推动旧工业区升级改造和权属不清用地的更新利用，缩减土地权属的“灰色地带”。
更多的人已看出，释放土地推动旧工业园区的升级改造和产业转型才是此次深圳新规的根本目的。
除了努力盘活土地资源，“1+6”文件还对战略性新兴产业、现代服务业等符合深圳发展导向的产业，在地价政策、配套用房、土地供应等方面给予了很大支持，如对战略性新兴产业除优先供地外，还给予最高50%的地价优惠，最高使用年限为30年等。
尚难全国推广
在一些人看来，深圳这一土地新政还不只是工业地产的利好。有业内人士分析认为，农村集体工业用地的入市虽然短期内对深圳住宅市场的影响并不大，但随着产业升级，产业配套住房也将随之得到发展，长远来看，对住宅市场而言也将起到推动作用。
在微弱的“不能从根本上缓解土地稀缺、地价高企的问题”、“或难以约束地方政府滥用征地权”的忧虑声中，深圳新规得到更多的还是肯定。但甲之蜜糖乙之砒霜，被看好的深圳新规仍是“摸着石头过河”，是否适宜全国推广却是另当别论。
“深圳的情况比较特殊，首先它的土地矛盾非常少，因为深圳市的许多土地都已经国有化了，从理论上说，深圳的土地是一元制的；其次深圳市政府拥有单独立法的权力，其他的城市并不具备这样的权力和条件。因此，全国化推广会出现很多隐患，顶层制度设计者考虑的是社会的安稳，其次才是经济利益。”上述国土部土地利用司相关负责人向记者坦言，对于农村集体土地入市，国土部还没有进行任何实质性操作，对深圳的土地新规也不会做任何评价，但如果深圳实施该新政出现问题，国土部会立即要求其解决。
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2013/2/16 9:26:00